Zakup nieruchomości w Indonezji – a w szczególności na Bali – wiąże się z unikalnym systemem prawnym, który znacząco różni się od zasad obowiązujących w Europie czy Australii. Dla cudzoziemców najczęściej dostępną i praktyczną formą nabycia nieruchomości jest tzw. leasehold, czyli długoterminowa dzierżawa gruntu i/lub budynku. Poniżej wyjaśniamy, na czym dokładnie polega ten model oraz jakie są jego alternatywy.

Czym jest leasehold?

Leasehold (Hak Sewa) to forma prawna, która umożliwia cudzoziemcom użytkowanie gruntu oraz znajdujących się na nim budynków przez określony czas – najczęściej od 25 do 30 lat, z możliwością przedłużenia o kolejne okresy (zazwyczaj ustalane z góry w umowie).

Choć formalnie grunt nadal pozostaje własnością obywatela Indonezji, osoba nabywająca nieruchomość w systemie leasehold ma pełne prawo do użytkowania, wynajmu, remontów czy sprzedaży obiektu w okresie trwania umowy – bez konieczności konsultacji z właścicielem gruntu, pod warunkiem że nie są łamane warunki zawarte w umowie dzierżawy.

Dlaczego leasehold, a nie własność?

Zgodnie z indonezyjską konstytucją oraz ustawą o gospodarce ziemią, cudzoziemcy nie mogą posiadać na własność ziemi w Indonezji, w tym również na Bali. Dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i firm zagranicznych, które nie posiadają odpowiedniej licencji lub nie są zarejestrowane lokalnie.

Dlatego leasehold to w pełni legalny, bezpieczny i powszechnie stosowany sposób nabycia nieruchomości przez obcokrajowców. Większość dostępnych na rynku willi, apartamentów i domów oferowana jest właśnie w tym modelu.

Alternatywy dla leaseholdu – inne formy prawne

Choć leasehold jest najczęściej wybieraną formą, istnieją też inne możliwości, które – choć bardziej złożone – pozwalają na większy zakres praw własnościowych:

1. Hak Pakai (Prawo użytkowania)

• Pozwala cudzoziemcom na użytkowanie nieruchomości przez okres do 80 lat (pierwszy okres 30 lat, z możliwością przedłużenia).

• Wymaga posiadania statusu rezydenta (np. KITAS) – długoterminowej wizy pracowniczej lub emerytalnej.

• Daje więcej formalnych gwarancji niż leasehold, ale jest trudniejsze do uzyskania i mniej elastyczne przy odsprzedaży.

  
  

2. Hak Guna Bangunan (HGB) – Prawo do zabudowy

• Możliwość budowy i użytkowania nieruchomości na cudzym gruncie przez 30 lat z możliwością przedłużenia.

• Dostępne tylko dla firm zarejestrowanych w Indonezji, które mogą nabywać ziemię pod działalność gospodarczą.

3. Hak Milik (pełna własność)

• To jedyna forma pełnoprawnej własności gruntu w Indonezji.

• Dostępna wyłącznie dla obywateli Indonezji – cudzoziemcy nie mogą nabywać nieruchomości w tym modelu.
  

  Co warto wiedzieć przed zakupem?
  

• Umowa leasehold powinna być notarialnie potwierdzona i zarejestrowana, a warunki przedłużenia jasno określone.

• W praktyce, wiele inwestycji oferuje już wstępne uzgodnienia dotyczące przedłużenia dzierżawy – nawet na 80 lub 100 lat łącznie.

• W przypadku sprzedaży nieruchomości przed końcem okresu leaseholdu, pozostały czas dzierżawy może zostać przeniesiony na nowego właściciela.
  

Podsumowanie

Mimo że cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi na Bali na własność, leasehold pozostaje stabilnym i efektywnym rozwiązaniem. To forma prawna, która pozwala inwestorom i właścicielom cieszyć się pełnią praw do nieruchomości – w tym jej wynajmu, użytkowania oraz sprzedaży – bez konieczności obchodzenia przepisów czy tworzenia skomplikowanych struktur prawnych.

Dzięki dużej akceptacji tej formy wśród deweloperów i instytucji finansowych, leasehold jest dziś standardem na rynku balijskim i stanowi fundament rozwoju sektora nieruchomości na wyspie.